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Redacción, 2 Diciembre 2020.-
Un Juzgado de Barakaldo ha prohibido a un propietario instar desahucio por un local arrendado y cerrado por la crisis del COVID.
El propietario alegaba que no podía seguir pagando el alquiler, ya que el Centro Comercial que albergaba el local cerró.
La resolución indica que hay cambios imprevisibles y sustanciales de la circunstancias alrededor del contrato que lo desvirtúan.
Se basa en que se produce un aumento injusto de los costes para el arrendatario.
Además de ello, la resolución fija una renta de alquiler provisional variable en relación directa con las ventas.
Y todo ello a través de la cláusula ‘Rebus Sic Stantibus’.
Los Tribunales se están posicionando a favor de los autónomos reduciendo el alquiler a la mitad, o incluso, exonerándoles por completo del pago de la renta.
Esta doctrina significa ‘estando así las cosas’.
Y en base a ella los jueces están adaptando los contratos, en este caso de alquiler, a las circunstancias actuales.
La clave es que la pandemia ha generado una situación excepcional, sobrevenida e imprevisible, que afecta directamente a la base económica del contrato de alquiler.
Se trata de algo ajeno a ambas partes que provoca que el alquiler no se puede mantener al mismo precio que cuando se pactó.
Hay que justificar las pérdidas
Para que se aplique esta doctrina es muy importante presentar un informe pericial donde un economista indique cuál es la situación económica del negocio a raíz de la crisis del Covid-19.
También los libros de contabilidad, las liquidaciones trimestales de IVA, informar si la empresa ha solicitado algún préstamo, o cuál es la situación de sus empleados.
Así, el inquilino podrá demostrar cuánto ha descendido su facturación.
Lo que están diciendo los jueces es que hay que buscar el equilibrio entre las dos partes para que no haya injusticias.
Reducción o exoneración
Los distintos Tribunales en los últimos meses, están resolviendo o bien en la reducción de la renta en un 50%, hasta la exoneración completa de la misma.
Estas resoluciones se están dictando en los Juzgados de Madrid, Valencia, Benidorm, Prat de Llobregat y ahora Barakaldo, lo que significa que la opinión a favor de estas resoluciones se está difundiendo por todo el país.
Sin embargo, esta regla no puede aplicarse de forma automática.
Hay que tratar muchos aspectos propios de cada persona o negocio que la está solicitando.
Por ello, es preferible llegar a un acuerdo con el propietario.
El argumento a utilizar es que si se deja de pagar el alquiler, el dueño del local le demandaría por falta de impago sin tener la certeza de que vaya a recibir su dinero.
Porque, tal y como está la situación, el profesional puede verse en la obligación de entrar en concurso de acreedores y no pagar nunca al propietario.
Requisitos jurisprudenciales
Para los jueces concurren los requisitos jurisprudencialmente exigidos de imprevisibilidad y causalidad, sin culpa alguna del obligado.
No estamos ante un simple cambio de criterio del legislador, sino ante una respuesta ante un hecho objetivamente imprevisible e insólito como es la pandemia.
En segundo lugar, también existe una causalidad directa entre esta circunstancia imprevisible y su incidencia económica en la relación contractual.
En tercer lugar, se califica la alteración producida como sustancial pues es evidente que aumenta extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes contratantes.
Pero este carácter sustancial no implica total imposibilidad.
En muchos contratos la pandemia puede producir una alteración tan grave que rompa el equilibrio contractual.
Por último, se puntualiza que el cierre como consecuencia de una pandemia cae fuera del ámbito de control del propietario respecto de su inmueble y del arrendatario respecto del riesgo empresarial.
No es algo inherente al inmueble (como su titularidad o conservación), ni tampoco un riesgo empresarial propiamente dicho.
Y es precisamente esta imposibilidad de asignar el riesgo a ninguna de las partes lo que lleva a aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”.
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